La tassazione dei non residenti che realizzano dei capital gain sulla cessione di partecipazioni in società immobiliari italiane può condurre a diverse problematiche, che analizzeremo nel presente contenuto.
È frequente il caso di soggetti fiscalmente non residenti che detengono beni immobili in Italia, a volte direttamente, altre volte per il tramite di una società o catene societarie, anche offshore.
Immaginiamo il caso di uno di questi soggetti che realizza un capital gain dalla cessione di partecipazioni in una società il cui valore deriva in modo prevalente da immobili situati nel nostro paese.
A seconda che tra l’Italia ed il proprio paese di residenza esista o meno una convenzione contro le doppie imposizioni, colui che realizza la plusvalenza può trovarsi ad affrontare situazioni divere. Nel caso in cui sia presente un trattato, inoltre, senza considerare gli effetti dell’applicazione del MLI OCSE che l’Italia non ha ancora implementato, bisogna andare a verificare cosa prevede l’art 13 del medesimo, potendosi configurare almeno due sotto-casistiche.
Per comprendere meglio le situazioni che si possono verificare è utile fare degli esempi.
Assenza di convenzione contro le doppie imposizioni
Il caso scuola è quello di una persona fisica residente nel Principato di Monaco che cede le proprie partecipazioni in una società con sede legale nelle Cayman Islands, il cui valore deriva per oltre il 50% da beni immobili situati in Italia.
Tra l’Italia e Montecarlo esiste un accordo relativo allo scambio di informazioni, il cosiddetto TIEA, il quale tuttavia non definisce i criteri di territorialità dei redditi come una normale convenzione contro le doppie imposizioni.
In tale situazione la plusvalenza è assoggettata a tassazione in Italia ai sensi della norma domestica e, in particolare, dell’art. 23 comma 1-bis del TUIR che prevede la tassazione nel nostro paese per le plusvalenze realizzate da soggetti non residenti attraverso la cessione di azioni e quote di società “il cui valore, per più della metà, deriva, in qualsiasi momento nel corso dei trecentosessantacinque giorni che precedono la loro cessione, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati in Italia”.
Esistenza di una convenzione contro le doppie imposizioni
In presenza di un trattato internazionale, il cui dettato prevale rispetto a quello della norma domestica, si applica l’articolo 13 del medesimo che, nella stragrande maggioranza dei casi, prevede la tassazione del capital gain solamente nello stato di residenza del cedente.
Proponiamo una situazione relativamente frequente per i cosiddetti HNWI, anche in ragione delle giurisdizioni coinvolte.
Una persona fisica, il nostro HNWI, è residente negli Stati Uniti nei quali, allo scopo di agevolare la propria successione, ha istituito un Trust. A questo Trust sono state attribuite tutte le quote dei una società delle Isole Cayman, la quale, a sua volta, detiene il 100% di una SARL lussemburghese la quale, infine, è titolare del 100% delle quote di una SRL immobiliare italiana.
Quest’ultima ha un patrimonio netto composto per la maggior parte da immobili situati nel nostro paese.
Convenzione tipo stipulata dall’Italia
Qualora ad essere ceduta sia la partecipazione nella società caraibica, la convenzione contro le doppie imposizioni da prendere come riferimento è quella tra l’Italia (paese dove sono ubicati gli immobili) e gli Stati Uniti (paese di residenza del cedente). La predetta convenzione, come la maggior parte di quelle stipulate dall’Italia, prevede la tassazione della plusvalenza nel solo paese di residenza del cedente, quindi gli USA.
Qualora ad essere ceduta sia, invece, la SARL lussemburghese, si ritorna al caso precedente, in quanto il cedente è residente nelle Isole Cayman, che non hanno stipulato alcun trattato con l’Italia, la quale assoggetterà a tassazione il capital gain ai sensi dell’art. 23 comma 1-bis del TUIR.
Convenzione che prevede una disposizione specifica per le società immobiliari
Se, infine, nella catena partecipativa, in luogo della società alle Isole Cayman ci fosse una società residente ad Hong Kong e questa cedesse la partecipazione nella SARL lussemburghese che, a sua volta, detiene il 100% delle quote della SRL immobiliare italiana, si applicherebbe il DTT tra Italia e Hong Kong, il quale all’ Art. 13 paragrafo 4 prevede che “gli utili che un residente di una Parte Contraente ritrae dall’alienazione di azioni di una società derivanti più del 50% del loro valore, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati nell’altra Parte Contraente sono imponibili in detta altra Parte (…)”.
Il trattato prevede una disposizione simile a quella della norma domestica italiana e si tornerebbe ad una tassazione in Italia del capital gain.
Conclusioni
Nell’ambito di operazioni volte a ristrutturare il patrimonio famigliare e che prevedono la cessione indiretta di immobili ubicati in Italia, attraverso la realizzazione delle società che li possiedono, il primo step è quello di verificare se sia o meno presente una convenzione contro le doppie imposizioni tra l’Italia ed il paese di residenza del cedente.
In caso positivo, per la tassazione capital gain su partecipazioni in società immobiliari, bisogna fare riferimento alle previsioni dell’art. 13, che può presentare differenze tra un trattato e l’altro.
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